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一季度用好了,房地产这个“夜壶”又要进柜了?

来源:中国地产金融菁英汇 2016-04-15 16:38 我要评论

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关于你好的坏的都已经听说,愿意深陷的是我。...

【核心提示】

在如今的形势下,强二线地价成本也大幅攀升,这也是这些城市房地产投资回升背后最大的陷阱,甚至从二线的经济基本面、购买力、要素集聚能力、资产价值等方面来看,面临着比一线地王更大的风险。

来源:中国地产金融菁英汇

作者:小英君


今天中国一季度经济数据公布了,小英君瞄了一眼后,一个声音在脑海中回荡:压倒中国经济这个骆驼的最后一颗稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才能把骆驼撑起来。

 

这是任大炮在年初的时候说的。想想这位老人家这么些年一直孜孜不倦地唱多市场劝大家买房,也是蛮感人的。




2016年一季度中国经济企稳回暖,主因是房地产重现疯狂+基建王者归来+出口触底反弹+金融业贷款放量。这其中数字的含义已经很清楚,激进点说一季度中国经济企稳主要原因在房地产,低调点说房地产对一季度中国经济企稳起了不容忽视的作用。

 

因为你可以看看,以上四个因素中,有多少是与房地产有直接或间接关系的。

 

还有一点需要说的是,房地产回暖成这样,一季度经济增速仍比去年低0.1个百分点,创28个季度新低,如果没有房地产的支撑,状况已不敢想。


我们看看数据:一季度房地产开发投资增速6.2%,比上年加快5.2个百分点。全国商品房销售面积同比增33.1%。销售额同比增54.1%,其中住宅销售额增60.3%。这样的数字在2009年可能不算什么,但在现在就算是回光返照火力全开了。



有人会说数据有注水可能,那么我们看用电量数据(注水可能性小,且对经济的反映更直观)。

 

一季度全社会用电量同比增3.2%。而这个数字在去年全年是0.5%,创改革开放以来最低水平。

 

这里面需要注意的一个是,二产用电从去年的负值转为今年的正值,这里面房地产投资的拉动不可小觑。一季度固定资产投资增速同比增10.6%左右,主要就是基建投资和房地产投资。房地产开发投资增速反弹回升,还将带动上游钢材、水泥等行业需求,对制造业投资和基建投资都将起到拉动作用,会在后续一段时间改变制造业投资没有明显起色的现状。

 

国家信息中心首席经济师范剑平就表示,房地产投资有起色,基建投资肯定会往上走,工业投资价格回升之后也会往上走,只不过需要时间。

 

这个时间,就是一个传导效应。

 

其实20156月份开始,房地产销售和房地产价格均明显回暖,但这样的回暖却并没有第一时间传导至投资端,房地产投资在2015年连续12个月下滑。以致全年房地产投资增速仅为1%,创有数据以来最低值,甚至远低于2008年下半年金融危机时期的7%

 

但是到了2016年,投资数据走出V型反转!



反转之下,分化也在加剧。1-2月份的时候,东部地区房地产开发增速3.7%中部4.3%3月份变成了东部5.4%中部9.5%

 

这反应了什么?开发商的资金正在从一线转到所谓的强二线。这导致了整个3月,二线城市土地出让金同比上升108.1%,地价大幅攀升。




3月份的全国经营性用地成交总价前十地块,均位于二线城市,且集中度较高,主要集中在合肥、南京、天津、杭州、佛山五个城市,其中合肥最为突出,两块土地均是天价溢价率。然后4月,苏州就创出了两天入账250亿的拍地纪录。

 

在业内有句话是别把行情当能力,幸福来得太突然,很多差点没熬过2014年的开发商在2015年突然满血复活了。但到了2016年,这样的回升是否就一定是好事?后面有没有更大的陷阱?

 

需要看到的是,当前房地产的回升,仍然缺乏经济基本面的支撑,更多是在货币廉价和资金避险需求下的被动选择。而且从回升的城市来看,主要是一线城市和强二线城市。这就造成了,今年的强二线会和去年下半年的一线一样,成为资金避险的地方,但是换个角度来看,地王本身就是一种风险。

 

在如今的形势下,强二线地价成本也大幅攀升,这也是这些城市房地产投资回升背后最大的陷阱,甚至从二线的经济基本面、购买力、要素集聚能力、资产价值等方面来看,面临着比一线地王更大的风险。

 

不过开发商也很无奈,这种无奈和这一波被迫上船的购房者并无本质区别。


杜月笙曾经说过一句话,我们就是一个夜壶,别人内急的时候用我们一下,用完了嫌骚就踢到床底下。后来冯仑又引用这个话来自比 。当然,小英君没有别的意思,发展房地产,和房价上涨不是一码事,这个观念一定要清楚。


心里没底,且行且珍惜。


 

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