观点

限购为什么只对“穷人”有效?

来源:邦地产 2016-04-15 16:39 我要评论

阅读原文

为什么“史上最严厉”的限购政策,对富人也几乎没有作用?...



现在上海、深圳都升级了限购,但对于有钱人而言,限购似乎从不是问题。


“拍卖房可以买!这种房子不限购,不限贷,只要一次性付全款。”最近邦爷就听很多中介这样说。


邦爷从一些专业律师那里了解到,参加法院的拍卖,买到的房子,的确不在限购之列。买房人可以很从容地把房子过户到自己名下。


除此之外,买房人还可以用公司的名义买房,三年后再把房子过户到自己名下。虽然这样做,可能会需要付出一笔税费,但和房价的可能涨幅相比,这样做恐怕还是划算的。


可以说,有钱人想买房,方法太多了。这不,按照去年上海颁布的直接落户政策,很多高收入人群,是可以直接在上海落户的,他们同样不受限购令的限制。

那么问题来了,为什么“史上最严厉”的限购政策,对富人也几乎没有作用?


普通工薪阶层未来还买得起房子吗?


 富人来袭之后…


“别看限购会赶走一部分外来的购房需求,它在‘限’的同时,也在‘筛’,未来上海这样的城市,中心区域聚集的都是高素质高收入的‘富人’,未来房价只会更高,还不仅仅是房价,市场中的各种消费价格都会比其他地方更贵。”这是上海限购后,很多业内人士的观点。邦爷同意。




富人多了,必然会提高区域对房价和消费水平的判断。以陆家嘴所在的滨江为例,这是上海豪宅最集中的地区,在这个区域,现在已经很难找到售卖单价10元以下的早点店。一餐午餐的价格,人均至少在50元以上。


可以想象,富人越多,消费水平被抬得越高,低端的东西找不到市场,只能卖高端的东西,慢慢地,“住在城里”对普通人而言会变成一件很奢侈的事。


谁都无法阻止他们的脚步?


应该说富人聚集,对普通人而言,有好处有坏处。可能有些人想着,限购真的不能阻止有钱人快速进入上海的步伐?


其实,就算是富人,想在上海扎根,享受上海的福利,也必须落户。那么成为上海“本地户籍居民”,对富人来说,难吗?至少对有一部分人来说,这很简单。


按去年11月1日开始执行的上海落户政策明确:“符合一定条件的创业人才、创新创业中介服务人才、风险投资管理运营人才、企业高级管理和科技技能人才以及企业家五类人才可以直接落户。”


“符合一定条件的创业人才”有哪些?比如首轮就能获得1000万以上天使投资的创业公司,累积2000万以上的创业公司,这些企业的创业人才。


为什么他们能“优先”?因为这些创业公司能获得千万以上的天使投资,其本身估值就得上亿元,带来的劳动就业、年缴纳税金额等都是可观的。而且,缴税过千万的公司年收入都在上亿元以上,企业法人缴纳的税款也非常“亮眼”,即使按10%的股份算,他们也个个都是千万富翁,账面净资产高得吓人,若按照4年累计缴纳100万元个人所得税来算,每年应缴税都达25万元。




他们带来的购买力更是吓人。我们粗略算一下,有些高管过去四年累计36个月社保缴纳基数是平均工资3倍,且个人所得税累计缴纳额超过百万,那么他们的个人税前收入,至少会在80万左右。而且上述“五类人才”吸引的年应纳税额超过千万、营业利润率10%以上的公司法人代表,累计投资3000万以上的风投高管,数不胜数,他们的购买力相当可观,就房子来说,他们能承受的房价至少是千万起。


这样的人群,城市需要他们,房产商当然也需要他们,他们在买房上多多少少能享受更多的便利,而且邦爷上面也说过,有钱的他们能有更多买房渠道,所以即使是“限购”也难以阻挡他们的脚步。从这一角度来看,能被限的,似乎只有普通的工薪阶层。

 

百万富人成“穷人”会有什么影响?


如是,上海会受到怎样的影响?


首先来说房地产市场。公众号“好有财”曾举过一个上海人大勇的例子,他是这个楼市食物链中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙,花了400万(来自三线城市父母筹的250万+贷款150万)买了一套二手房作为婚房,这套房子来自乙。乙卖房后买了大勇一套600万房子(400万的卖房钱+贷款200万),而大勇买了富人甲一套1050万的房子(贷款750万,直付300万)。


现在,限购了。白领丙因为非本地人,社保年限也不够,不能买房了。乙和大勇的房子,面向的正是这群“小白领”,买方被限住了,他们的房子也出手难了。


但大家会发现,食物链最顶端的富人甲,他的房子本来就不是卖给普通人的,有钱人并不用贷款买房,也很少担心资格问题,所以甲的房子依然可以顺势涨价,顺利卖出。


这也是目前上海市场上,低端、中端房产销售波动,豪宅却依旧一房难求的一个缩影,是上海房地产市场的新生态。




对城市来说,影响会怎样?


当城市里的千万富翁越来越多,百万富翁也就变成了“穷人”。当富人的需求越来越高,周围开酒店都变成了最顶级的,餐厅都变成了米其林的,生煎馒头店、小笼包铺纷纷撤离,普通人的生活成本也会被极速推涨。


我们来看一些历史案例。国际城市香港,在2000年以后开始实施“优才计划”,引来很多竞争力超强、有特殊才能的人才大量落户香港,这无疑对香港的购买力的提升非常有利,但与此同时,香港的购买力也一跃成为全国第一,甚至全球前列。


但另一方面,对低收入人群的挤出,压低了香港的成本优势,造成产业结构单一,对香港的国际竞争力同样有损害。并且这其后带来的房价下跌等一系列问题也不容忽视。


数据就显示,在过去9年间,香港楼市凭这批人的到来,房价连续水涨船高了几年后,已经开始下跌,去年香港房价已总体下降了10%,第四季度更是创造了7.5%的降幅,有机构预测,香港楼价至2017年将再跌20%—25%。


虽然,因为收入的差距,才有更多人愿意在职场上拼命工作追求更高的收入,城市发展才会有更大的动力,但邦爷还是希望在上海即将调整落户政策之际,给一个建议:


期望城市能对部分有一技之长、收入一般的普通工薪族“网开一面”,也给他们一个能够在城市买房的环境,能在上海扎根的机会!


? 对本文有任何疑惑请关注邦地产,也可加入“邦地产w”与作者交流!

(加群有问题可留言哦)

阅读原文
关注邦地产微信号:Real-estate-Circle

用微信扫描二维码即可关注

1.微信之窗遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2.本文内容来自“邦地产”微信公众号,文章版权归邦地产公众号所有。