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正在发生的教训:为什么我们不能轻易就去买商住房和老破小?

来源:房地产决策参考 2016-04-16 17:34 我要评论

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未雨绸缪,不当先烈。...

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当下,在京沪深等大城市,四五十年产权的商住房、城区产权去了几十年的“老破小”十分火爆。本文要说的是:


为什么我们不能轻易去买那种房屋产权已经过去了好几十年的老房子?


为什么我们不能轻易去买40年、50年产权的商住房?


一、因为法律已经明确规定


《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。


第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。


上述《条例》和2007年修订后的《城市房地产管理法》,对出让最高年限均作了规定,各地可以根据情况掌握出让年限的下限。但是,在实际操作中,住宅用地使用权出让年限大都定在了70年。


《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。


2007年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”


二、因为近年来陆续出现的案例


近年来,房屋土地使用权到期的案例,无一例外的处理办法是:必须补交一笔数量庞大的土地地价款。


2016年4月,最新的一个案例是,浙江温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期,面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经初步排查,仅仅温州市鹿城区内就有600余宗(套)这样的房子。


看看温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清如何回答这个问题的?


相关报道刊登在了温州权威官方媒体《温州日报》上。



《温州日报》4月15日03版报道


《房地产决策参考》摘录其报道要点:


1、上世纪90年代初期,温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。从2015年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。今年开始逐渐增多。


2、国有建设用地使用权有偿有限期使用,是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲,不同用途、区位、土地利用条件,以及不同使用年限的土地,其土地使用权价值是不同的。


3、国家每一部与土地有关的法律法规出台,都会对国家土地政策进行大量宣传,国有土地有偿有限期使用的原则,我们认为是深入人心的,社会公众应当知晓。目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。


4、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》只规定了“自动续期”,该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。到目前,国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则,更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。在国家没有具体实施细则的情况下,目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。


5、媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。


6、在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。


实际上,《房地产决策参考》查证,土地使用权到期的情况,早在温州之前就已经出现了。


2009年,青岛开发区黄岛阿里山小区是全国最早的“幢限房”之一。该小区5071户业主的土地使用权期限分别为20年、30年、35年,其中310户业主的房屋土地使用权将于2009年6月30日到期。


作为国务院批准成立的14个经济开发区之一,青岛市黄岛区在土地使用制度改革也走在了全国前列。阿里山小区的土地大都是在上世纪80年代末出让的,出让年限20年、30年、35年不等。


2009年,黄岛区平均地价为1000元/平方米以上,阿里山小区附近房价为7000元/平方米左右。青岛市国土资源部门曾提出每平方米600元的土地使用权续期方案。


时至2016年,阿里山小区的土地使用权问题并没有解决,但今天却给小区二手房买卖带来很大的困难。据《房地产决策参考》了解到,小区业主即使把价格压低到同一区域市场价格的六七成,也乏人问津,二手中介也不大愿意代理。 


当时青岛市国土资源部门提出的土地补交价格与当时基准地价水平挂钩。如果按照这种方案去补交土地使用费用,按照今天京沪等高房价城市的地价水平,这无疑是一个天文数字,甚至要远远高于当初你买房时的总房价。因为,从现在来看,当时黄岛基准地价与房价相比偏低,远远不到三分之一。


所谓基准地价,是指土地在正常市场条件的熟地价格,包括土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”,一般按用途、区片、容积率等因素核定,一般相当于房价的三分之一。一些地块甚至达到房价一半。


在面粉价格常常高于面包价格的京沪深甚至一些热点二线城市,如果果真按基准地价水平来补交届时到期的土地使用权,这无疑是一件可怕的事情。远远不是高不高的问题,而是几乎绝大多数居民都根本无力承受的问题。届时,如果果真出现这样的局面,手上的房屋就是十分烫手的山芋了。


一旦有房屋业主不愿意土地续期,那么土地上的房屋该怎么处理?暂时还没有明确的政策能够回答。


有人建议,可行的解决路径有两种:第一,大幅度降低“续期”的土地出让金;第二,以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金,在房产税全面开征以后,对“续期”的土地使用权不再征收出让金。


经济学家周其仁在谈到土地70年产权问题时说:“在改革当中,确实要有一些顶层设计。对于土地能不能转,观念上的分歧很大,所以当时可能是一个权宜之计,这也给我们一个教训,权宜之计当时很容易通过,但是走着走着就走不动了,或者留下更大的麻烦给未来。”


对房屋产权问题在制度上做出合理安排,已经是无法逃避的现实问题 。



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