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京城别墅市场惊变三大前兆 一个引爆点已经被点燃……

来源:房地产决策参考 2016-04-17 16:39 我要评论

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这一切来得并不突然,决策君不会过多探究背后的原因,更不会关心龙湖有没有后悔。...

犹记得两年前的赵全营夺地大战,首创置业以溢价率122.7%力挫龙湖、和裕地产以近4万楼面价抢地……

两年过去了,首创禧瑞墅以开年热销5.8亿元的业绩震撼京城。项目所在的首创公园城片区更是从汇聚了首创、恒大、万科等品牌房企的潜力板块,摇身一变,成为京城首屈一指的别墅热点区域。


这一切来得并不突然,决策君不会过多探究热销背后的原因,更不会关心龙湖有没有后悔。相比较首创禧瑞墅此次“一战成名”,决策君仅仅将“热销5.8亿”视作为一个引爆点,而放之北京楼市大环境下,购房者和投资者面临的是怎样的市场机遇,则才是一个值得探讨的话题。

管中窥豹,仁者见仁,一个项目一次热销,决策君愿意分享三个市场见解,您认同哪个部分,不认可哪些方面,都不妨先看看这其中的“理”和“据”。


叠拼联排的美好时代

首创禧瑞墅此次首期开盘即罄的80套房源均为叠拼产品,而首创禧瑞墅一期仅叠拼房源就达448户,2016年后劲可观。


当然,决策君强调的叠拼联排美好时代不是指首创禧瑞墅的后市潜力,而是这两类产品的市场占有率。从北京市场来看,过去三年叠拼和联排成交套数分别占据当年别墅成交总套数的75.3%(2013年)、79.5%(2014年)、83.2%(2015年),而叠拼和联排三年间的成交套数均旗鼓相当,也就是说两类产品各为上述占比贡献了一半的成交。

从市场层面来看,叠拼、联排的美好时代其实是建立在北京别墅用地日渐绝版的基础之上;从产品层面来看,这两类别墅产品的设计建立了绝对的总价和使用价值优势。换句话说,就是超高性价比。以首创禧瑞墅为例,其137㎡下叠产品总价控制在670万,实际使用面积可达439㎡,超300%的得房率对置业者来说无疑是“致命”诱惑。


但要引起注意的是,在快速去化的背景之下,这两类产品存销比并不乐观,尤其是叠拼产品2015年的供应仅1769套,同年销售套数达到1520套,1.16的存销比也就仅比普通住宅1.08的指数略高,不难预见,北京叠拼别墅即将迎来供不应求的时代,联排别墅也将紧随其后。


800万豪宅的“告别演出”


前文有提到叠拼、联排产品的总价优势,在过去,这个优势主要体现在别墅市场,而自2015年之后,叠拼、联排的总价优势已成了决胜市场的一个有趣因素。

为什么说“有趣”?凡是关注市场的人士必然会发现,在最近两年北京楼市全面豪宅化的进程中,别墅反倒成了越来越多人的选择。比起动辄1000万以上的四环至五环间的豪宅,别墅显然具有这些项目不可比拟的居住属性。


这其实是一个选择五环豪宅还是近郊别墅的问题。近一年间,东西北三个方位紧邻四环的豪宅项目,比如泛海国际、万柳书院、霄云路8号等早已超越1000万总价级别。

就连四五环之间的住宅单价也普遍达到了10万+水平,典型如西四环金玉府去年曾喊出“800万良心价”的口号,甚至南四环在售项目总价也直奔800万,近期热销的熙悦诚郡、德贤公馆,以及即将开盘的公园懿府,这些南四环项目套均价已破600万,下半年南四环区域更是有至少6个10万+项目入市,内城已无洼地之说。

中央别墅发展研究院数据显示,2016年1季度,1000万级新建商品住宅成交金额占市场总成交比达28.08%,该数据从2012年以来直线拉升,如今达到历史峰值。

按照这样的趋势,五环内在售的新建商品房,或将在短期实现“800万的告别演出”。与此同时,随着交通体系建设完善,近郊别墅成了绝佳选择。据了解,首创禧瑞墅项目距离京承高速11出口仅约900米,距望京仅15公里,15分钟通达机场,且备受瞩目的京沈高铁,其中的顺义西站便落址于项目附近。


北京城的“低密新计”


对于购房者而言,五环正在关上北京城的门,但类似首创公园城片区仍留有一扇窗。


从目前北京低密住宅在售的热点区域来看,海淀西山、孙河、东坝在过去三年间炙手可热,同时也不乏丰台青龙湖、房山“后湾区”等区域企图接过低密高端墅区的“衣钵”。但在决策君看来,前者已达到价值高点,后者价值尚未兑现,眼下,首创公园城片区最有可能成为低密墅区的新热点,京城别墅版图正在悄然生变。

事实上,由于供地原因,传统中央别墅区的独栋、双拼地位无人撼动,但新兴热点墅区已现多点开花之势,在过去一年间,首创公园城片区被冠以“中央别墅区拓展区”、“京承温榆河国际别墅区”等称谓,其竞争力正逐渐被市场发掘。

据悉,首创公园城片区左邻奥北别墅区,右接中央别墅区,享两大别墅区优质资源。区域西侧有10万平米海德公园,相当于28个足球场的绿色生态面积。片区东侧的牤牛河更是集蓄水、绿化、观光、休闲娱乐为一体的绿色长廊。


除了坐享丰厚的生态资源,交通因素是首创公园城片区的最大加分项,区域紧邻北京唯一一条“绿色生态长廊”——京承高速;东依101国道;南邻六环路;距首都国际机场14公里等,这些便利的交通条件都给首创公园城片区带来新的发展契机。

此外,产业与商业的逐步落地与完善,使得首创公园城片区逐步成为一个“有产业、有生态、有生活、有交通”的“四有”新区。源起首创禧瑞墅此番热销,首创公园城片区也从此开启了北京别墅新局。总之,决策君认为,这是一个绝对不容低估的区域。

最后,决策君要强调的是,对于北京房地产来说,当前仍是一个具备选择的时代,未来未必。




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